מה התשואה האמיתית על דירה שנייה בישראל?

האם דירה שניה בישראל היא השקעה טובה? בחרנו לאתגר את אחת מהנחות היסוד של משקיעים ישראלים, ולבחון מה באמת קורה לתשואה על ההון בדירה שנייה בישראל (תחת הנחות סבירות).

עבור ישראלים רבים, דירה נתפסת בתור ההשקעה הבטוחה ביותר, ובצדק גמור.

דירה ראשונה למגורים הייתה עבור משפחות רבות המהלך הפיננסי המשמעותי ביותר בחייהן: היא יצרה יציבות, הגנה מפני עליית מחירי הדיור, ובמבט לאחור גם תשואה מרשימה.

הניסיון הזה נצרב עמוק בתודעה הכלכלית שלנו.

אבל כאן עלול להתרחש בלבול מסוים:

אנחנו משליכים את ההצלחה של הדירה הראשונה על החלטה אחרת לגמרי – רכישת דירה שנייה כהשקעה.

דירה שניה בישראל אינה פתרון מגורים, ואינה החלטה שאמורה להיות מושפעת מרגשות.

היא מוצר פיננסי לכל דבר, ולכן אמורה להיבחן בכלים רציונליים של השקעה: תשואה, סיכון, נזילות, ומיסוי.

וכשבודקים אותה כך – בלי נוסטלגיה ובלי הנחות מוקדמות – מתגלה פער בין תחושת הביטחון של ארבע קירות, לבין התשואה שמתקבלת בפועל.

דירה שניה היא מוצר פיננסי שונה מדירה ראשונה

דירה ראשונה הצליחה כלכלית לא רק בגלל עליית מחירים, אלא משום שהיא שילבה שלושה רכיבים נדירים: מינוף גבוה, הטבת מס מובנית, ושימוש עצמי שמחליף הוצאה חודשית של שכירות. זה שילוב שלא ניתן לשחזר.

דירה שנייה מתחילה את חייה הפיננסיים מנקודת פתיחה שונה לחלוטין. אין בה יתרון מגורים, אין בה פטור ממס רכישה, ואין בה את אותה סלחנות כלכלית לטעויות.

ולכן השאלה שצריכה להישאל אינה “האם מחירי הדירות יעלו”, גם אם נקבל את ההנחה שמחירי הדירות לאורך זמן במגמת עלייה בישראל. משקיע חכם צריך לשאול שאלה רלוונטית יותר: מהי התשואה האמיתית על ההון המושקע, לאחר כל ההוצאות?

ברגע שמנסחים את השאלה כך – ומתעקשים לענות עליה במספרים ולא בתחושות – מתברר שדירה שנייה היא השקעה יקרה, וברוב המקרים מתגמלת פחות מהאלטרנטיבות הקיימות.

מה התשואה על דירה שנייה בישראל?

נניח עסקה ריאלית: דירה באזור המרכז, במחיר של 3 מיליון שקלים. הבנק מאפשר מימון של עד 50%, ולכן המשקיע מביא מהבית 1.5 מיליון שקלים.

אלו המספרים שהנחנו:

עוד לפני שהדירה מושכרת, כ- 300 אלף שקלים כבר יצאו מהמשוואה. לא הושקעו בנכס, לא . פשוט נעלמו כחלק מהמחיר של “להיות משקיע נדל״ן”.

ומה קורה אחרי שהדירה כבר מושכרת?

הדירה מייצרת שכירות בהיקף 7,500 ₪ בחודש. יפה. אבל מה שנשאר למשקיע אחרי ריבית, מס, ביטוחים והוצאות שוטפות סביר שייראה כמו בטבלה.

כלומר: יש תזרים חיובי, אבל הוא קטן ביחס להון שהושקע.

בדירה שנייה, השכירות פחות “עובדת בשבילך”, ויותר מחזיקה את העסקה בחיים.

ומכאן מגיעה המסקנה הקריטית: אם זה מה שהתזרים מייצר, איכות ההשקעה וגודל התשואה על ההון תלויה בעיקר בדבר אחד: עליית ערך עתידית של הדירה.

בפרק הבא נבדוק מה קורה כשמכניסים את עליית הערך למשוואה - ומה יוצא למשקיע באמת.

התקווה לעליית ערך – והמספרים בפועל

בשלב הזה, כמעט כל משקיע אומר לעצמו את אותו משפט:

“נכון, התזרים החודשי לא מרגש. אבל שווי הנכס יעלה.”

זו לא מחשבה נאיבית. זו מחשבה שנשענת על עשרות שנים של מציאות ישראלית.

ובכל זאת, השקעה לא נבחנת לפי מה שאנחנו מקווים שיקרה, אלא לפי מה שקורה כשזה אכן קורה.

נניח שלוש הנחות סבירות לעליית ערך שנתית של הדירה: 3%, 4.5% ו־6%.

לא תרחישי קצה, אלא קצב עלייה שרבים יגדירו כשמרני עד טוב.

לאחר חמש שנים, שווי הדירה משתנה, אבל לא באופן דרמטי כפי שנהוג לחשוב:

• עלייה של 3% בשנה מעלה את שווי הדירה בכ־480 אלף שקלים

• עלייה של 4.5% בשנה מייצרת עליית ערך של כ־740 אלף שקלים

• עלייה של 6% בשנה מביאה לעליית ערך של כ־1.01 מיליון שקלים

אבל חשוב לזכור: לא כל עליית הערך שייכת למשקיע.

ההשקעה נעשתה בהון עצמי של כ־1.81 מיליון שקלים, ולצידה התחייבות למימון. לאחר שמביאים בחשבון את יתרת ההלוואה, העלויות שכבר שולמו, והתזרים המצטבר, הרווח הכולל למשקיע מתורגם לתשואה שנתית על ההון.

וכשמבצעים את החישוב הזה, מתקבלת תמונה מפוכחת:

• בתרחיש השמרני — כ־1.7% תשואה שנתית

• בתרחיש הביניים — סביב 3.6%

• ובתרחיש האופטימי — כ־5.6% בשנה

אלה אינם מספרים “רעים”. אבל הם רחוקים מלהצדיק את ריכוז המשאבים, חוסר הנזילות והמאמץ.

מה היה קורה לאותו הון, אילו היה מנותב למסלול השקעה אחר?

שוק ההון: אלטרנטיבה לדירה שניה בישראל

ניקח את אותה נקודת פתיחה בדיוק: הון עצמי של כ־1.8 מיליון שקלים, ואופק השקעה של חמש שנים. הפעם, במקום לרכז את ההון בנכס אחד, נבחן תמהיל השקעה בשוק ההון, במסלול "כללי" עם אלוקציה של 45% מניות.

לא מדובר בהשקעה אגרסיבית, ולא בניסיון “להכות את השוק”. זהו מסלול שרבים בוחרים בו דווקא בזכות האיזון בין סיכון לתשואה, ובזכות הפיזור הרחב שהוא מייצר.

ההון אינו מושקע באפיק אחד, אלא מחולק בין מספר כלים: קרן השתלמות עד התקרה המותרת (לעצמאים), קופת גמל להשקעה ופוליסה פיננסית. חלק מהכסף נהנה מפטור ממס רווחי הון, והיתרה ממוסה רק על הרווח, ורק במועד מימוש.

בהנחת תשואה ריאלית שנתית של כ־7%, מספר שמרני למסלול כזה לאורך זמן - הכסף עובד מהיום הראשון. אין מס רכישה, עלויות הכניסה צנומות, ואין תלות בנכס יחיד.

זאת ועוד: בשוק ההון, התשואה נבנית בהדרגה, בשקיפות ובנזילות מלאה. לא מתוך תקווה לעליית ערך נקודתית, אלא כתוצאה מתהליך מצטבר של עבודה עקבית של ההון.

אם הפער כל כך ברור - למה עבור ישראלים רבים דירה שנייה עדיין מרגישה הבחירה הבטוחה יותר?

תחושת ביטחון שאפשר להתמכר אליה

רוב האנשים שקונים דירה שנייה אינם פזיזים.

להפך. אלה אנשים אחראיים, עובדים קשה, שחושבים לטווח ארוך ורוצים לקבל החלטה נכונה.

הבחירה בדירה שנייה כמעט אף פעם לא נובעת מחמדנות, אלא מתחושת ביטחון.

קירות, מפתח, חוזה שכירות – אלה דברים מוחשיים. אפשר לראות אותם, לגעת בהם, להבין מה קורה בכל רגע.

לעומת זאת, שוק ההון נתפס כמרוחק. פחות נשלט. פחות אינטואיטיבי.

יש כאן גם מטען בין־דורי.

עבור דור ההורים, נדל״ן היה לא רק השקעה טובה - אלא לפעמים הדרך היחידה לבנות עושר. העצה הזו עברה הלאה, גם כשהשווקים הפיננסיים בישראל עברו התפתחות אדירה, וכללי המשחק השתנו לבלי הכר.

בקיצור, הבחירה בדירה שנייה אינה טעות של חוסר ידע, אלא תוצאה של מערכת שלמה שמתגמלת תחושת ביטחון יותר מאשר תשואה.

ובדיוק שם מתחילה הבחירה הקשה של משקיע חכם ורציונלי.

לסיכום

השקעה טובה אינה נמדדת לפי מה שמרגיש בטוח, אלא לפי התאמה בין מטרה, אופק, סיכון ותשואה. מה שהתאים לדור אחד, או לשלב אחד בחיים, אינו בהכרח הבחירה הנכונה היום - עבורך.

יש משקיעים שדירה שנייה בישראל מתאימה להם. אבל יש גם אחרים, שיבחרו לעצור ולשאול האם ההון שברשותם יכול לעבוד בצורה יעילה יותר, חכמה יותר.

זו הדרך של משקיעים טובים לוודא שההחלטה שהם עומדים לקבל נשענת על מספרים, ולא רק על תחושות, או על אמונות והרגלים.